L’investimento immobiliare è stato a lungo considerato uno dei modi più stabili per far crescere il proprio patrimonio. Tuttavia, in Italia, dove il risparmio è una pratica comune per il 45% della popolazione, solo il 23% degli italiani si dedica agli investimenti, mentre l’80% della popolazione si sente spaesato riguardo alla gestione del proprio denaro.

Per affrontare questa sfida, è nata Leone Investments, una piattaforma di crowdfunding che sta democratizzando l’investimento immobiliare e rendendolo accessibile a un pubblico più ampio.

Leone Investments, cos’è e come funziona la piattaforma

La piattaforma Leone Investments è stata fondata nel 2021 da un team di visionari, compreso Armando Perrone e Davide Cozzali, che sono entrambi under 30, insieme a Leonardo Leone e Claudio Rossi, due imprenditori con esperienza. L’obiettivo di questa iniziativa era colmare una lacuna nel mercato degli investimenti e rendere l’investimento immobiliare accessibile a chiunque, eliminando le barriere che fino ad oggi hanno limitato questa opportunità a individui con ingenti capitali.

All’interno del CdA è presente da poco tempo un investitore professionale e imprenditore di rilevanza internazionale, Claudio Rossi, che ha portato know-how finanziario alla società, permettendo così di controllarne la potenza sviluppata nei primi anni di vita: una rete di oltre 2000 investitori, oltre 6 milioni di euro raccolti nei primi 18 mesi ed un trend di crescita 500% annuo.

Democratizzazione dell’investimento immobiliare.

Leone Investments ha adottato il crowdfunding come strumento chiave per democratizzare l’investimento immobiliare. Questo approccio consente a chiunque di partecipare agli investimenti immobiliari, anche senza una vasta esperienza o capitali ingenti. Gli investitori possono selezionare gli investimenti che preferiscono e mantengono il controllo totale sul loro portafoglio, contrariamente alla pratica comune di delegare la gestione del patrimonio a intermediari.

Pubblico Target

Leone Investments mira a coinvolgere un pubblico diversificato, tra i 35 e i 55 anni,senza distinzione di genere. La piattaforma cerca di educare gli investitori sull’importanza di investire in ciò che conoscono e comprendono, promuovendo anche la cultura finanziaria tramite formazione. Inoltre, l’obiettivo è coinvolgere coloro che potrebbero non aver mai considerato l’investimento immobiliare a causa della complessità burocratica spesso associata a questo settore.

Leone Investments è in costante crescita e conta attualmente 2000 utenti nella sua piattaforma. L’obiettivo è quadruplicare questa cifra entro il 2024, guadagnando sempre maggiore rilevanza nel mercato italiano del crowdfunding. La piattaforma ha concluso con successo 15 affari in vari settori, in particolare nella regione del Lazio.

Obiettivo: oltre al profitto, l’educazione Finanziaria

Oltre a generare profitti, Leone Investments mira a formare il suo pubblico su come investire in modo consapevole. Con un profitto annuo fino al 10%, il crowdfunding offre un’opportunità di rendimento superiore a molte altre forme di investimento tradizionali. La piattaforma fornisce supporto informativo per garantire che gli investitori abbiano le conoscenze necessarie per compiere scelte finanziarie consapevoli.

Solamente una settimana fa, Milano Finanza ha parlato di questa piattaforma in un articolo, ed oggi condivido una notizia che a questo punto diventa significativa per Leone Investments, che testimonia la crescita e l'influenza che questo Crowdfunding sta acquisendo nel settore in Italia.

La piattaforma è stata messa in evidenza su Panorama Economy, una delle riviste più autorevoli e storiche d'Italia, con oltre 60 anni di storia e milioni di lettori.

Di cosa parla l’articolo?

Molto semplice, scegliendo di intervistare il leader nascente del crowdfunding immobiliare Leone Investments, l’articolo ha voluto enfatizzare in particolar modo i valori che hanno permesso alla società di crescere in questo modo, in così poco tempo.

La cessione di preliminare è un modo attraverso cui puoi guadagnare tramite un immobile senza intestartelo, quindi senza comprarlo e senza diventarne proprietario. 

Attenzione! É importante sottolineare che la cessione del preliminare deve essere affrontata in modo molto tecnico. La cessione del preliminare è particolarmente delicata perché, per farla funzionare, oltre a delle buone doti di negoziazione, devi essere in grado di ottenere dal proprietario tutte le autorizzazioni che ti permettano di intervenire sull’immobile. Per farlo è necessario che tu venga autorizzato ad effettuare i lavori e che tu possa accedere all’interno dell’appartamento senza problemi.

Per riuscire a fare una cessione, infatti, sono necessarie alcune clausole da inserire direttamente nel momento della proposta.

La prima clausola è, senza dubbio, quella che riguarda la cessione del preliminare stessa, ovvero la possibilità di cedere a terzi, anche a titolo oneroso, il contratto preliminare. Il proprietario deve essere, infatti, messo a conoscenza di questa possibilità.

Nella proposta, inoltre, devi inserire la possibilità di fare dei lavori di ristrutturazione o di rimodernamento all’interno dell’immobile, accordandoti con il venditore per la consegna delle chiavi.

I lavori di ristrutturazione, infatti, vengono eseguiti senza essere proprietari dell’immobile, quindi tutte le responsabilità civili e penali rimangono sempre e solo in capo al venditore.

A tal proposito, è possibile manlevare il venditore dagli oneri che riguardano la ristrutturazione e il rimodernamento, ma devi chiedere che sia lui a firmare le pratiche che consentono di ristrutturare ed, eventualmente, riaccatastare l’immobile.

La cessione di preliminare è un metodo davvero molto interessante, ma caratterizzato da alcuni aspetti problematici.

Tra questi vi è innanzitutto il costo della trascrizione, adempimento che deve essere svolto direttamente dal notaio. 

È tuo interesse tutelarti affinché il proprietario non commetta degli errori o non faccia, per esempio, altri preliminari con terze parti a tua totale insaputa. È necessario assicurare la tua posizione sull’immobile per riuscire a vendere il preliminare e far subentrare la terza parte in tutti i tuoi diritti e in tutti i tuoi doveri. La trascrizione è un costo quindi deve essere inserito in fase di conto economico ed essere considerato ancor prima di andare in proposta.

Un altro aspetto critico della cessione del preliminare, che prescinde dalle imposte dirette riguarda le imposte indirette di registro al 3% o IVA, solitamente in capo alla parte acquirente.

Chi acquista il tuo preliminare, infatti, si troverà a dover pagare un’imposta (del 3% se sei persona fisica o del 22% se sei società) rispetto all’acquisto di un immobile “normale”.

Nella cessione non è possibile detrarre i costi di ristrutturazione o di rimodernamento in quanto non sei proprietario dell’immobile, quindi tutti i costi faranno parte del delta tra il prezzo opzionato con il venditore e il prezzo finale, ovvero il prezzo del preliminare.

Un’ulteriore difficoltà da considerare è quella che riguarda la vendita dell’immobile.

I clienti target che visitano l’immobile pensano di andare a comprare un appartamento, svolgendo la normale prassi di compravendita. Nel caso della cessione, però, non viene venduto l’immobile, ma viene venduto un contratto, che cede il diritto di andare a rogito con il venditore.

Il cliente finale deve, quindi pagare a te il prezzo del preliminare e consegnare il restante importo al venditore, anche in due fasi distinte. Il mio consiglio, almeno per le prime volte, è affidarsi ad un bravo agente immobiliare capace di spiegare esattamente come funziona la cessione del preliminare al potenziale acquirente, senza spaventarlo, senza farlo intimorire e senza preoccuparlo inutilmente.

Un’altra problematica che riguarda la vendita sta nel fatto che non tutte le banche concedono il mutuo sul totale ammontare dell’operazione, ma solamente sul prezzo opzionato con il proprietario dell’immobile.

Quindi per esempio, se mi sono accordata con il venditore di comprare il suo immobile a 50.000€ e poi intendo vendere il contratto preliminare a 60.000€, le banche molto probabilmente concederanno il mutuo al cliente finale sul prezzo che ho stabilito con il venditore, ovvero 50.000€ e non 110.000€.

Fonte Francesca Mac

Nella maggioranza dei casi, una compravendita immobiliare si articola in tre fasi:

La proposta d’acquisto, ovvero l’atto unilaterale sottoscritto dall’acquirente, che manifesta la volontà di acquistare l’immobile a determinate condizioni;

Il contratto preliminare di compravendita, o compromesso, ovvero il contratto dettagliato, stipulato da entrambe le parti, contenente l’obbligo per il venditore a vendere e per l’acquirente ad acquistare l’immobile alle condizioni convenute;

Il rogito notarile, ovvero l’atto finale

di compravendita attraverso cui

il notaio attesta i fatti e gli atti giuridici avvenuti.

Questa serie ordinata di fasi consente di stabilire un prezzo di acquisto, solitamente al ribasso rispetto alla richiesta e proporlo al venditore alle tue condizioni.

Ovviamente il limite del tuo prezzo di acquisto dev’essere preventivamente deciso in base al tuo business plan, al tuo conto economico e al guadagno che vuoi ottenere da quella determinata operazione.

Con la proposta inizia la trattativa tra le parti per determinare a quale prezzo e con quali tempistiche avverrà il rogito notarile, ossia l’atto finale di compravendita.

Prima di addentrarsi in tali situazioni il è consiglio di porti qualche domanda e di avere risposte certe.

Ecco le più importanti.

Ho preventivato un conto economico conservativo, comprensivo degli eventuali imprevisti e delle imposte?

Gli imprevisti ammontano all’incirca al 10% rispetto al totale del conto economico?

Ho preso nota di tutti i lavori di ristrutturazione, comprensivi delle spese per il catasto, per i nuovi impianti e per i tecnici?

Le persone solitamente non vedono di buon occhio tale spesa, tendendo a trattare sulla cifra o addirittura pretendendo di non pagare.

Assicurati di instaurare un rapporto di fiducia con l’agente immobiliare. Riconoscergli le giuste provvigioni è segno di professionalità e rispetto, ma non solo. Attraverso le provvigioni creerai una fidelizzazione con l’agente che potrà essere positiva sia per lui che per te. Stabilisci tale prezzo al primo incontro, mostrandoti contento di pagarlo per il suo ottimo lavoro. Lo motiverai, lo spronerai e, soprattutto, otterrai una posizione di vantaggio nella trattativa.

Successivamente alla proposta, va stipulato (a meno che non si decida che la proposta sottoscritta sia automaticamente da considerarsi quale contratto preliminare) un contratto preliminare nel quale si fissa sia il prezzo pattuito, sia la caparra e l’eventuale acconto che rilascerai al proprietario, prima di arrivare al rogito.

Il contratto preliminare non è altro che un atto attraverso cui le parti si obbligano a stipularne uno futuro.

Il termine “preliminare” significa esattamente questo: preannunciare la stipula di un successivo contratto definitivo.

Quindi è lo stesso preliminare a definire il contenuto del rogito.

A tal proposito la registrazione e la trascrizione del contratto preliminare sono regolate dal codice civile, trattandosi di adempimenti che garantiscono la validità stessa del contratto, nonostante abbiano effetti diversi e spesso confusi, creando non pochi problemi.

La registrazione è un adempimento che assicura la semplice data del contratto che viene registrato, nulla di più. Non ha alcun valore sulla certezza dell'identità dei sottoscrittori e sull’effettiva disponibilità dei diritti che vengono dedotti.

La trascrizione, invece, è un adempimento che viene definito di "pubblicità dichiarativa”: dal momento in cui viene effettuata, il contratto diventa opponibile ai terzi, anche se questi ne ignorano l’esistenza.

Per ottenere la trascrizione è necessario l'intervento del notaio che, quale pubblico ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all'ordinamento. Si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l'identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti e certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge, divenendo titolo esecutivo per le obbligazioni dedotte.

Il rogito sarà l’ultima fase della compravendita e per arrivarci tranquillamente consiglio di non sorvolare sulla distinzione sopra detta. Con il rogito avviene l’effettivo passaggio di proprietà, dopo il quale iniziare i lavori di ristrutturazione o rimodernamento.

Fonte Francesca Mac “I 10 passi degli investimenti immobiliari”