Nel mondo del flipping immobiliare esiste una tecnica utilizzata quasi esclusivamente dai professionisti del settore che permette di essere molto più competitivi sul mercato: 

Saper padroneggiare le dinamiche che si innescano in un frazionamento è fondamentale se si vuole ottenere un vantaggio rispetto ai tuoi concorrenti (gli altri investitori) e aumentare il rendimento delle tue operazioni immobiliari.

Approcciandosi ai frazionamenti si alza l’asticella e il coefficiente di difficoltà aumenta in modo significativo; sono quindi necessari esperienza e metodo.

L’obiettivo è aiutarti a comprendere come avvicinarti ai frazionamenti immobiliari con maggiore consapevolezza e ridurre al minimo i potenziali errori a cui si può andare incontro.

Parliamo di frazionamento quando da una singola unità immobiliare prendono vita più appartamenti tramite dei lavori di ristrutturazione.

Quindi da un grande appartamento vengono creati appartamenti più piccoli. Per comodità qui si parla di appartamenti, ma in realtà un frazionamento può essere eseguito anche su immobili diversi.

Le possibilità a cui affacciarsi tramite i frazionamenti sono moltepici.

Per esempio, può capitare di acquistare interi piani di stabili, oppure ville singole che possono essere frazionate in più appartamenti.

Perché è importante conoscere questa tecnica

Conoscere questa tecnica è fondamentale, specialmente se non ti accontenti di chiudere un paio di operazioni all’anno.

Saper frazionare un immobile è essenziale se si vuole aumentare il numero di operazioni all’anno e l’obiettivo può essere creare una vera e propria attività professionale in questo settore.

Perché grazie a questa tecnica è possibile acquisire immobili che, soprattutto per la loro grandezza, risultano poco appetibili sul mercato.

Generalmente più metri acquisti, minore è l’incidenza del prezzo al metro quadro; questo significa che a parità di caratteristiche, un immobile di 80mq ha un valore al metro quadro maggiore rispetto ad uno di 300mq.

Nell’incidenza minore al metro quadro è racchiuso il primo aspetto che rende i frazionamenti vantaggiosi per un operatore.

Dato che il prezzo di acquisto è uno dei maggiori limiti che blocca una potenziale operazione immobiliare, ragionando su immobili di maggiore metratura che possono prestarsi a frazionamenti, hai l’opportunità di acquistare a prezzi più competitivi rispetto a quelli richiesti per metrature minori.

Probabilmente ti starai chiedendo per quale motivo metrature più grandi hanno un costo al metro quadro minore. Il motivo é che gli immobili da ristrutturare molto grandi sono troppo lontani dalle esigenze delle persone che cercano casa oggi.

I lavori di ristrutturazione, aumentando la metratura, incidono molto di più sull’acquisto e quindi i privati che cercano casa difficilmente sono attratti da questo genere di situazioni.

Ne consegue che i prezzi di vendita, al metro quadrato, risultano più bassi rispetto a quelli di appartamenti più piccoli che rispondono più facilmente alle esigenze di chi cerca casa.

Il minor prezzo al metro quadro in acquisto non solo permette di risparmiare, ma innesca anche quella che a me piace definire magia.

Quando dai vita ad un frazionamento avviene una vera e propria magia.

I metri quadri che si comprano a basso prezzo, grazie al frazionamento e alla ristrutturazione, subiscono una valorizzazione che possiamo definire doppia.

La prima valorizzazione è data dalla ristrutturazione, mentre la seconda si genera per la nuova tipologia di immobile che viene creata.

Nella maggior parte dei casi, i metri quadri di un appartamento piccolo valgono di più rispetto a quelli di un appartamento grande.

Di conseguenza, frazionando e creando unità più piccole da rivendere, si genera un incremento al metro quadro che aumenta in modo significativo il potenziale utile dell’operazione immobiliare.

L’altro motivo da non sottovalutare è che il frazionamento permette di “spalmare” il rischio su più immobili e quindi, potenzialmente, ridurre i rischi a cui ci si espone in un’operazione immobiliare.

Un bravo investitore immobiliare deve inoltre riconoscere quando ha bisogno di tecnici (geometra, architetto o ingegnere) che lo supportino nelle decisioni e quando invece può essere autonomo.

Gli affitti brevi (o affitti turistici) si riferiscono alla pratica di affittare una proprietà per periodi di tempo relativamente brevi, come pochi giorni o settimane, solitamente a turisti o visitatori temporanei. Questo tipo di affitto è spesso preferito da coloro che desiderano soggiornare in una destinazione per un breve periodo di tempo piuttosto che prenotare una camera d'albergo. Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.Le locazioni brevi possono essere stipulate direttamente dal proprietario dell'immobile, da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (agenzie immobiliari) oppure da enti che gestiscono portali telematici. Se il proprietario dell’immobile non ha interesse ad occuparsi in prima persona dell’affitto breve può affidare l’immobile ad un’altra persona che si occuperà della sublocazione, pratica che in Italia non è vietata, previa autorizzazione del proprietario ai sensi dell’articolo 1594 del Codice Civile.Ecco che l’affitto breve può creare un’opportunità di lavoro per una persona che non può o non vuole investire denaro nell’acquisto di un immobile da mettere a reddito.Nasce così la figura del property manager o shortrent manager.Il property manager è una persona o un'azienda incaricata di gestire le proprietà immobiliari per conto dei proprietari. Si occupa di tutte le attività correlate alla gestione delle proprietà, come la ricerca di inquilini, la negoziazione e la firma dei contratti di locazione, la raccolta dell'affitto, la manutenzione e la riparazione degli immobili, la gestione dei reclami degli inquilini, la gestione delle spese e dei pagamenti, nonché la supervisione generale delle proprietà per garantire che siano mantenute in ottime condizioni. Inoltre, il property manager può anche essere responsabile della gestione degli aspetti finanziari e amministrativi delle proprietà, come la tenuta dei registri contabili e la preparazione dei rapporti finanziari per i proprietari. 

L' espressione "saldo e stralcio" si riferisce a una pratica in ambito finanziario, utilizzata per ristrutturare un debito dopo un lungo periodo di morosità. In pratica, si tratta di un accordo tra il debitore e il creditore, nel quale quest'ultimo accetta di "cancellare" parte del debito in cambio del saldo della restante cifra. Il saldo e stralcio è quindi una pratica utilizzata per recuperare dei debiti senza pagare l'intero importo dovuto. L’ azienda che ha dei crediti insoluti può decidere di accettare un importo inferiore pur di incassare immediatamente il denaro. Questa soluzione viene spesso adottata quando i debitori sono insolventi o quando l'azienda preferisce recuperare almeno una parte dei crediti senza dover intraprendere azioni legali più costose e lunghe. In tal caso, viene redatto un accordo di saldo e stralcio che specifica l'importo da pagare e la rinuncia al residuo debito.

Nel contesto dell'acquisto di una casa, il saldo e stralcio potrebbe essere un'opzione per chi ha difficoltà a pagare l'intero prezzo dell'immobile. In questo caso, il potenziale acquirente potrebbe cercare un accordo con il venditore per acquistare la casa a un prezzo ridotto, sfruttando la pratica del saldo e stralcio.

È importante sottolineare che questa pratica dipende dall'accordo tra le parti coinvolte e non esiste una formula standard. Detto ciò, di solito ci sono alcuni passaggi comuni:

1. Identificare un venditore disposto ad accettare un accordo di saldo e stralcio.
2. Valutare l'immobile e stabilire un prezzo ridotto rispetto al suo valore di mercato.
3. Concludere un accordo per l'acquisto della casa a un prezzo inferiore, stabilendo che il debito rimanente verrà "cancellato" attraverso un saldo e stralcio.
4. I dettagli dell'accordo e le modalità di pagamento devono essere stabiliti per iscritto (ad esempio, tramite un contratto di vendita o un accordo di saldo e stralcio).
5. Una volta concluso l'accordo, il debito residuo viene "cancellato" e il venditore riceve il pagamento concordato.

È importante considerare che questa pratica può comportare rischi sia per l'acquirente che per il venditore. Ad esempio, il venditore potrebbe accettare un prezzo inferiore rispetto al valore effettivo dell'immobile e quindi dover affrontare ulteriori difficoltà finanziarie per ottenere il prestito necessario a saldare il debito.

È una pratica utilizzata per evitare di arrivare all’asta giudiziaria, è quindi vantaggiosa per l’acquirente perché salta dei passaggi ed è l’unica strategia che ti permette di acquistare un immobile come se fosse all’asta senza competere con chi “rilancia di più”.Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente i rischi e i vantaggi prima di intraprendere questa strada e consultare professionisti esperti nel settore immobiliare e legale per ottenere un consiglio adeguato.

Per chi è interessato a fare investimenti con il saldo e stralcio è consigliabile consultare il calendario delle aste della città ove intende acquisire un immobile e, tenendo conto dei tempi tecnici, guardare quelle che si svolgeranno tra circa 3 mesi.

Per chi è interessato ad evitare il pignoramento del suo immobile esistono delle piattaforme dove può trovare i giusti consigli, una delle quali è:

https://www.cancellazionedebiti.it/ 

Per saperne di più guarda questo video:

https://youtu.be/bfPnC2yBU8k?feature=shared