Business & Finanza
CORSO DI CRESCITA FINANZIARIA - MACROAREA SPECULAZIONE - 6° MODULO: IL MATTONE, IL PEGGIOR INVESTIMENTO POSSIBILE - INTRODUZIONE
Questo modulo è il più lungo e complesso dell'intero corso di crescita finanziaria e pertanto, è suddiviso in diverse parti. In questa introduzione - ARTICOLO FREE - tratterò la materia nei suoi aspetti generali, evidenziando (anzitutto) come l'amore malato degli italiani per il mattone ha rovinato
Questo modulo è il più lungo e complesso dell'intero corso di crescita finanziaria e pertanto, è suddiviso in diverse parti. In questa introduzione - ARTICOLO FREE - tratterò la materia nei suoi aspetti generali, evidenziando (anzitutto) come l'amore malato degli italiani per il mattone ha rovinato finanziariamente milioni di persone.
Procediamo con ordine, partendo dai principi generali di qualsiasi investimento.
I beni immobili producono una rendita se messi in affitto (contratti di locazione ad uso abitativo o ad uso commerciale, bed & breakfast), mentre se comprati e poi venduti producono un’eventuale PLUSVALENZA (in questo caso funzionano esattamente come una compravendita di AZIONI). Che si tratti di realizzare una plusvalenza da compravendita o di ottenere una rendita periodica da una locazione, di questi tempi investire nel settore immobiliare (soprattutto in quello italiano) è probabilmente il peggior investimento che potresti fare. Perché ?
I motivi sono molteplici: alla caratteristica strutturale, tipica di questo investimento – il prezzo di un immobile si apprezza in periodi di alta inflazione e decresce in periodi di deflazione (come quello attuale) - si aggiungono i fattori critici di matrice esclusivamente italiana, dei quali abbiamo già parlato (soltanto a grandi linee) nei moduli precedenti e che adesso andiamo (finalmente) a trattare in modo approfondito ed esauriente
OBIETTIVO RENDITA PERIODICA: PERCHE’ IL SETTORE IMMOBILIARE E’ IL PEGGIOR INVESTIMENTO POSSIBILE
Urge, anzitutto, una premessa chiarificatrice: quando ci riferiamo al settore immobiliare come possibile investimento NON stiamo parlando dell’immobile di residenza (o prima casa). Pertanto, ti dico subito che la grande scelta tra comprare la casa in cui si vive, oppure andare in affitto, non ha NULLA a che vedere con gli investimenti. La prima casa, quella in cui si vive, non è un investimento. E pertanto, la scelta tra acquistarla e andare in affitto NON è una scelta solamente economica e finanziaria, ma anzi è una scelta essenzialmente emotiva. Sull’aspetto emotivo non possiamo dire nulla: ciascuno di noi sa (o dovrebbe sapere) gestire correttamente le proprie emozioni ed impedire scelte irrazionali.
Dal punto di vista economico, permettici di dire che:
- Se hai 150.000 € di risparmi, e ne spendi 100.000 € per comprare la prima casa, non è una scelta equilibrata: perché crea uno sbilanciamento patrimoniale eccessivo fra parte liquida (immediatamente disponibile per qualsiasi evenienza) e parte immobilizzata (scusa il gioco di parole).
- Se, per comprare la casa, sei costretto a prendere un mutuo per il 70-80-100% del prezzo che paghi, anche questa non è una scelta equilibrata: perché creerebbe (o aumenterebbe) la disparità patrimonio/reddito della quale abbiamo già parlato.
- Idem nel caso in cui la rata del mutuo incida per più del 40% sul tuo stipendio e tu non hai altre entrate (esempio da rendita) e/o se la durata del mutuo supera i 20 anni. Ad esempio, se a 43 anni sottoscrivi un mutuo dalla durata di 25 anni, finirai per pagarlo a 68 anni: con quali soldi ? Di certo non con quelli della pensione (come abbiamo già, tristemente, visto chi adesso ha 40 anni non percepirà la pensione ma soltanto un misero assegno sociale), a meno che tu non abbia investito saggiamente in modo da crearti una pensione integrativa (ma se buona parte della tua vita lavorativa hai pagato un mutuo, quali soldi hai potuto investire ?)
Nelle ipotesi sopra formulate, a nostro avviso, è preferibile vivere in una casa presa in affitto, per quanto questo urti violentemente contro le convinzioni del bisnonno, del nonno, del papà..della serie “la casa non si affitta, si compra, almeno domani ti resta qualcosa” (nella maggioranza dei casi, come vedremo, un cumulo di calcestruzzo impossibile da vendere e quindi, da monetizzare).
La disparità fra patrimonio (in questo caso patrimonio immobiliare) e reddito è ben testimoniata dal recente studio biennale di Ministero dell'Economia e Sogei, riportato dal quotidiano Il Tempo:
Dal suddetto studio emerge che ben tre famiglie su 4, il 75,2% del totale, vivono in un’abitazione di proprietà con una superficie media di 117 metri quadrati e un valore che si aggira intorno ai 162mila euro. Complessivamente, includendo anche le relative pertinenze, le case degli italiani valgono 5.526 miliardi di euro, mentre il valore complessivo del patrimonio abitativo supera i seimila miliardi. La superficie media di ogni appartamento è 117 metri quadrati ed il valore è di 162mila euro. Soltanto chi è ingenuo al limite della stoltezza ( o della follia) - e una volta arrivato a questo punto del libro, crediamo che tu non abbia il diritto di esserlo – può pensare che tali dati testimonino uno Stato prospero ed economicamente florido. Circa il 40% degli italiani proprietario dell’immobile di residenza, infatti, è indebitato a vita (o quasi), sottoscrivendo mutui dalla rata bassa ma dalla durata ultraventennale.
Se, viceversa, non ti serve il mutuo per comprare la casa e la prima casa rappresenterebbe soltanto una frazione del tuo patrimonio, comprare la casa di residenza può essere una scelta corretta.
CHIARITO QUESTO PRIMO, FONDAMENTALE, ASPETTO, INIZIAMO AD OCCUPARCI ADESSO DEGLI IMMOBILI COME FORMA DI INVESTIMENTO
GLI IMMOBILI COME INVESTIMENTO (INTRODUZIONE)
Parliamo in questo caso di immobili diversi dal primo: in tale ipotesi, i criteri per valutare la bontà o meno di un investimento nel settore immobiliare sono più o meno gli stessi che utilizzeremmo per scegliere l’acquisto di un ETF su azioni piuttosto che sulle materie prime.
Come dovresti aver ormai imparato (in caso contrario, rileggi pure il glossario e/o al capitolo terzo), quando si investe (qualunque sia il bene o lo strumento finanziario oggetto dell’investimento) si può guadagnare in due modi:
- Da una variazione positiva del prezzo rispetto al momento dell’acquisto: c.d. plusvalenza (o capital gain)
- Da un flusso periodico di denaro che deriva dall’investimento: c.d. rendita
Attenzione: non tutti gli investimenti consentono la seconda modalità di guadagno (investire in oro e/o in altre commodities non produce rendita)
Tanto premesso, cercare di comprare una casa ad un prezzo basso per rivenderla ad un prezzo alto, è un’attività speculativa a tutti gli effetti, esattamente come investire nel mercato azionario !
Il tentativo di comprare basso e vendere alto per ottenere un guadagno (un guadagno sul capitale, un capital gain) è esattamente la definizione di SPECULAZIONE.
Non c’è nulla di male in questo, purché venga fatto con consapevolezza e competenza. Speculare sugli immobili, magari cercando gli acquisti tramite asta giudiziaria, non è qualcosa che può dare una RENDITA ma – al massimo - può dare un REDDITO, e questo passa però dal proprio lavoro. Si tratta infatti di un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti, la quale richiede conoscenza del mercato, conoscenza di normative e leggi, conoscenza del territorio, competenza nelle trattative commerciali, conoscenza di varie figure fornitrici (agenti immobiliari, notai, architetti o geometri, imprese edili, artigiani ecc.). Se tu possiedi tali conoscenze, allora puoi tentare tale forma di speculazione, altrimenti è preferibile lasciar perdere....
NELLE PROSSIME PUNTATE ENTREREMO ANCORA PIU' NEL DETTAGLIO, ESAMINANDO IN QUALI CASI (MOLTO POCHI) CONVIENE LA SPECULAZIONE IMMOBILIARE E QUANDO, INVECE, E' MOLTO PIU' SENSATO INVESTIRE IN STRUMENTI FINANZIARI LIQUIDI (AZIONI, OBBLIGAZIONI ECC.), CIOE' QUASI SEMPRE...
A PRESTO....STAY TUNED !!
ELENCO DEI MODULI PRECEDENTI
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