Ristrutturare in 5 mosse!
IL "GIOCO" DELLA CONTABILITA' DEI LAVORI
Esprimere la contabilità a percentuale ( % ) è un ottimo sistema per avere un buon senso della misura. Ci sono novità nell'aria: Bonus e Superbonus Casa. La contabilità è il modo più "economico" per fare le nostre previsioni, la metafora della "gara automobilistica" suggerisce la "strada"...
Il "gioco" della contabilità dei lavori
Iniziamo il gioco della contabilità con la metafora della "gara automobilistica".
Nell'articolo "IL SENSO DELLA MISURA - La contabilità di cantiere" del mio canale personale ti ho accennato al perché è importante che tu possa conoscere il tipo di contabilità per i lavori di casa tua.
Riassumo quanto ti ho detto:
L'appalto è la "corsa automobilistica" e la tipologia dell'appalto è la "pista" su cui hai scelto di correre.
Ogni "pista" ha un diverso grado di difficoltà:
Tipologia di appalto - (piste a livelli di difficoltà crescente):
- livello 1: Chiavi in mano;
- livello 2: A corpo;
- livello 3: A corpo e a misura;
- livello 4: A misura;
- livello 5: Lavori in economia;
- livello 6: Lavori a Regìa (Camel Trophy)...
ISTRUZIONI DEL GIOCO
I prezziari stabiliti dalle regioni o gli altri prezziari ammessi dalla norma per computare le opere oggetto di incentivazione fiscale, fissano il limite delle detrazioni disponibili. Superato tale limite potresti perdere il controllo sul conto finale...
Scopo del "Gioco della contabilità" è mantenere il controllo sul "Conto finale" e sul "Budget disponibile" !
1. Chiavi in mano. (schema)
"Nell'edilizia l'espressione "chiavi in mano" sta a significare che l'imprenditore si impegna nei confronti del cliente a fornire tutte le prestazioni necessarie affinché l'opera sia ultimata, completa e pronta per l'uso e/o suo esercizio".
La Pista n. 1 - Quando le difficoltà burocratiche e fiscali richiedono una attenzione particolare è un sollievo disporre di una azienda o di un gruppo di professionisti che realizzano il tuo desiderio chiavi in mano. Tuttavia è richiesta la tua partecipazione nella definizione delle prestazioni e dei contenuti dell'intervento. Il ruolo del controllo e la tenuta contabile è in capo all'impresa... ma la tua delega potrà essere "perfetta" ?
Chiavi in mano infatti può anche significare che avrai minore controllo sulle decisioni.
Le tutele, le garanzie e le esclusioni sono parti integranti del contratto. Nel caso di bonus e superbonus, anche se le fatture saranno a costo zero, le responsabilità ti resteranno in capo.
L'extra bonus in caso di varianti, imprevisti e ripensamenti come verrà gestito ? Che cosa è incluso e cosa è escluso dal servizio chiavi in mano o dalla offerta che riceverai dai tecnici e le imprese ?
Rendi facile l'applicazione delle norme sulla sicurezza e riservati il controllo delle opere e della contabilità con professionisti di tua fiducia.
Gli strumenti generalmente forniti per avere le "chiavi in mano" nelle ristrutturazioni private sono indicativamente:
- Progetto;
- Contratto;
- ...
2. A corpo. (schema)
"Si parla di appalto a corpo quando il costo dei lavori viene calcolato definendo una quota fissa e invariabile per la realizzazione di un progetto." (Rimane esclusa la progettazione, la parte burocratica per l'ottenimento delle autorizzazioni, il controllo sulle opere e gli adempimenti fiscali).
La Pista n. 2. L'appalto a corpo è quello che preferisco anche perché rende facile la comprensione del mio desiderio e si concentra sulle PRESTAZIONI che voglio ottenere.
Tuttavia è bene fare attenzione sulla "scorporabilità" degli elementi in caso di varianti o imprevisti durante i lavori. Tenuto conto di questo, la contabilità diventa relativamente semplice e veloce perchè si basa sulla suddivisione di un importo totale prefissato in quote di percentuale che rappresentano gli elementi le componenti della ristrutturazione.
Le variazioni possono essere introdotte praticando la sostituzione elementare delle "parti scorporabili definite come elementi e componenti a percentuale".
Gli strumenti per l'appalto a corpo di ristrutturazioni private sono indicativamente:
- Progetto;
- Lista delle lavorazioni e forniture;
- Capitolato delle prestazioni;
- Contratto;
- ...
3. A corpo e a misura. (schema)
Fatto salvo quanto sopra circa l'appalto a corpo, si aggiunge una parte a misura per le opere che possono essere più soggette a modifiche e variazioni per quantità durante i lavori.
Per esempio:
- opere edili e strutturali a misura;
- opere impiantistiche a corpo.
La Pista n. 3. E' buona prassi considerare le difficoltà e gli imprevisti che si riscontrano durante le ristrurazioni e compensare il lavoro dell'impresa per dare finita l'opera. Il computo metrico estimativo a misura è basato sulla misura delle quantità presunte, ma il riscontro oggettivo nelle ristrutturazioni può dare origine a variazioni soprattutto nei tempi di realizzazione.
La tenuta contabile è un po' più complicata e richede il tempo delle verifiche e delle misure per liquidare i lavori effettivamente svolti in più o in meno.
Gli strumenti indicativi per "l'appalto a corpo e a misura" di ristrutturazioni private sono indicativamente:
- Progetto;
- Lista delle lavorazioni e forniture;
- Computo metrico;
- Elenco prezzi unitario;
- Libretto delle misure;
- Capitolato speciale;
- Contratto;
- ...
4. A Misura (schema)
"Per le opere appaltate a misura, la somma prevista nel contratto può variare, tanto in più quanto in meno, secondo la quantità effettiva delle opere eseguite."
La Pista n. 4. E' la maniera più tradizionale di procedere con i lavori di ristrutturazione ma la sua applicazione rigorosa è un onere professionale consistente per il direttore dei lavori, soprattutto nelle misure e le verifiche di qualità in contradditorio con l'impresa.
Può accadere che in corso d'opera l'appalto a misura assuma i connotati di "forfait" e le variazioni - che andrebbero sempre tenute sotto il massimo controllo grafico e burocratico - si trasformino in lavori economia extra-appalto.
Gli strumenti per l'appalto a misura di ristrutturazioni private sono indicativamente:
- Progetto;
- Computo metrico,
- Elenco prezzi unitario;
- Libretto delle misure;
- Capitolato speciale;
- Contratto;
- ...
5. In economia (schema)
"Quando si parla di lavori in economia ci si riferisce a interventi generalmente modesti... Tra i lavori in economia rientrano modifiche che non richiedono demolizione."
La Pista n. 5. Attenzione è una "pista" insidiosa di livello 5 !
Spesso si pensa ai lavori in economia come alla cosa più ovvia per far fare i lavori in casa. Non è così.
Gli errori e i ripensamenti possono costare cari e la "lista in economia", così come ti verrà presentata alla fine dei lavori, è un sistema di contabilità più adatto alle piccole variazioni extra-appalto e non per gestire lavori di grossa entità.
Raramente il preventivo coincide con il consuntivo e dovrai dedicare davvero molto tempo per il controllo dei lavori e delle misure.
Gli strumenti per gestire le economie nelle ristrutturazioni private sono indicativamente:
- Progetto - spesso non viene seguito...;
- Liste in economia - qualche volta contiene: ore di lavoro, materiali, mezzi, noli, spese generali e utili d'impresa;
- Il tempo per "seguire" il corso dei lavori per evitare sorprese...
6. A Regìa (schema)
"Appalto a regia, nel quale il committente riserva a sé poteri – e conseguenti obblighi e responsabilità – rispetto all'esecuzione dei lavori".
La Pista n. 6 - Regìa (Camel Trophy) - Questa pista è SUPER DIFFICILE !
E' "frequentata inconsapevolmente" da molti committenti per la ristrutturazione della loro casa.
Trova però soluzione nel lavoro di squadra !
Con il lavoro di squadra si può raggiungere il tuo obiettivo. Avere una squadra di esperti a disposizione non è gratis e non è economico, ma se sai trasmettere con precisione nei dettagli il tuo obiettivo, puoi ottenere il meglio da te e dagli altri componenti della squadra.
La contabilità è basata sul TEMPO delle persone e l'efficacia della COMUNICAZIONE, oltre alla conoscenza dei punti elencati sopra. E' fondamentale una analisi dei costi: ore di lavoro, materiali, mezzi, noli, spese generali e utili d'impresa.
Per questa "Pista fuoristrada" la tua preparazione, la formazione e l'informazione, è la risorsa più preziosa.
Questa pista è quella che dà ai committenti maggiori soddisfazioni per la regìa del lavoro di squadra.
Gestire un team di specialisti è difficile ma se gli obiettivi che vuoi realizzare sono i tuoi e hai la capacità di ascoltare e comunicare (6 cappelli per ristrutturare + CNV comunicazione nonviolenta), non verrai sopraffatto dal desiderio degli altri i loro obiettivi.
Le capacità tecniche, gestionali realazionali e personali sono le qualità della leadership. Puoi delegare tutto tranne la tua decisione. Ti verrà sempre richiesto il tuo contributo con la tua DECISIONE... ad ogni problema... questa è la tua posizione di Committente la "tua posizione di garanzia" per il buon esito dei lavori !
https://it.wikipedia.org/wiki/Camel_Trophy
Dovrai impegnare il TUO TEMPO se vuoi venirne a capo.
Sei pronta, sei pronto a donare il tempo a te stessa o a te stesso, ora ?
CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE
"Puoi iniziare a ristrutturare la tua casa senza i soldi ma non senza un budget !"
La scelta della pista è una tua facoltà, scegliere bene è una tua responsabilità.
- Qualsiasi sia la tua scelta "donati il tempo per pensare prima di agire".
- Se non l'hai ancora fatto leggiti la guida Superbonus 110% dell'Agenzia delle entrate (ottime le tabelle e gli esempi).
- Scomponi in percentuali ( % ) gli obiettivi che vuoi ottenere rispetto al budget disponibile (lavori trainanti e trainati).
- Il Superbonus per l'efficientamento energetico privilegia gli impianti per il "salto delle due classi" (abbassamento dei consumi ed emissioni).
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/superbonus-110%25
- Metti il "cappello bianco" per conoscere bene la vocazione della tua casa a diventare ciò che desideri.
- Usa solo il "cappello blu" per decidere. https://www.cam.tv/mircomastandrea/blog/i-sei-cappelli-per-ristrutturare/PID1EE148
Il tempo per decidere è poco è iniziata la "Corsa al Super Bonus" ! ... ma:
"Fermati un attimo per riflettere e arriverai prima al traguardo"!
Un caro saluto da Mirco,
VIVERE E' ABITARE !
PS: L'appalto Integrato (la pista veloce n. 7 di DoModima) è stato pubblicato su questo canale Architetto la Casa.
Per maggiori informazioni non esitare a contattarmi con il modello di contatto che trovi qui sotto.
Grazie e a presto.
Se hai letto questo articolo molto probabilmente stai pensando alla ristrutturazione della tua casa.
Puoi iniziare il processo di ristrutturazione partendo dalla conoscenza dei tuoi problemi, necessità, bisogni e sogni.
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