IL CONTRATTO PRELIMINARE

IL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare è un accordo in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto ad effetti obbligatori e con una forma specifica. 

Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali, ove la convergenza delle volontà contrattuali sia facilmente ravvisabile.

CONTRATTO PRELIMINARE E CONTRATTO DEFINITIVO

Il contratto preliminare di vendita e quello definitivo si differenziano per il diverso contenuto dell'intento comune tra le parti.

Il contratto definitivo è diretto a realizzare il trasferimento del diritto negoziale per effetto del contratto.

Il contratto preliminare, invece, è un accordo ove  l'intento è quello dell'assunzione ( per ciascun contraente) dell'obbligazione di prestare il consenso per la conclusione del definitivo.

E' un Contratto definitivo o un contratto preliminare?

Nell'indagine diretta ad individuare il carattere preliminare o definitivo di un contratto di vendita occorre ricercare l'effettiva volontà dei contraenti, per accertare se essa sia stata rivolta direttamente al trasferimento della proprietà o solo a dar vita ad un rapporto obbligatorio che impegna ad una ulteriore manifestazione di volontà futura.

TRATTIAMO?

Il primo passo per giungere alla stipula del contratto preliminare è quello delle c.d.  trattative tra le parti. 

Queste trattative possono dar vita alla formulazione di una proposta scritta e sottoscritta (a pena di nullità) di acquisto, con la quale  colui che intende acquistare propone al proprietario dell’immobile di venderglielo a determinate condizioni. 

ATTENZIONE: È importante distinguere il contratto preliminare,  dalla proposta d’acquisto 

La PROPOSTA D'ACQUISTO  è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo.
La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di “caparra“.

La caparra, dunque:

-  viene sottratta alla disponibilità dell’acquirente, per tutta la durata di validità della proposta di acquisto;

-  il venditore è libero di valutare anche altre offerte. 

Con la conseguenza che a fronte della somma versata anticipatamente dall'acquirente non è detto che l'affare venga concluso.

E IL PRELIMINARE, INVECE?

La sottoscrizione del preliminare, anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna, invece, da subito entrambe le parti.
Alla luce di quanto detto, possiamo affermare che è sempre preferibile stipulare un preliminare.

Ciononostante, nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:
1) fissare una durata la più breve possibile;
2) prevedere una caparra minima.

LA PROPOSTA PUO' ESSERE  IRREVOCABILE?

La proposta irrevocabile fa sì che  il proponente, fino allo spirare della data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può tornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia da non poter essere più accettata.

- Se l’altra parte accetta la proposta, invece, questa dovrà essere sottoscritta puramente e semplicemente, portante l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità. Così,  il contratto è concluso e vincolante per le parti. 

- Se le condizioni della compravendita vengono in qualche modo modificate dall’altra parte, allora siamo dinanzi ad una controproposta, che potrà, una volta portata a conoscenza dell’altra parte, essere dalla stessa accettata. 

Quando proposta (o controproposta) e accettazione si saranno “incontrate”, allora si ha la conclusione o perfezionamento del contratto, senza la necessità di ulteriori stipule. 

DOMANDE FREQUENTI

ESISTE IL PRELIMINARE DEL PRELIMINARE?

Si, è possibile che le parti stipulino un contratto con il quale si obbligano a stipulare, successivamente un contratto preliminare ad effetti obbligatori. Questo accade quando le parti si accordino per una pattuizione che preceda un vero e proprio preliminare di compravendita, a questo seguirebbe il contratto definitivo. 

NEL CONTRATTO PRELIMINARE DEVO APPORRE OBBLIGATORIAMENTE UN TERMINE?  E LA CONDIZIONE?

La mancanza di un termine per la stipula del definitivo non invalida il preliminare poiché non rientra tra i requisiti essenziali. Tuttavia, le parti possono avere interesse ad apporre un termine per l'adempimento chiedendone la fissazione al giudice o confidando nel normale periodo prescrizionale.

il preliminare può essere soggetto a condizione.

UNA DELLE DUE PARTI SI RIFIUTA A STIPULARE IL DEFINITIVO, CHE FACCIO?

Si può optare per:

- se l'altra parte ha interesse all'adempimento, allora potrà invocare l' "Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto che concede alla parte adempiente la possibilità di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. 

- Se la parte, che non è inadempiente, non è interessata all'azione per l'esecuzione  potrà sempre agire per la risoluzione del contratto e per il risarcimento danni da inadempimento. 

IL CONTRATTO PRELIMINARE DEVE ESSERE REGISTRATO? TEMPI?

Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Devono provvedere alla registrazione:

- le parti;

- l’agente immobiliare incaricato della vendita.
La registrazione va fatta entro 20 gg. dalla firma del preliminare, oppure 30 gg. se il contratto è redatto con l'intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico.