Asta con incanto e senza incanto, ecco qual è differenza

Comprare casa all'asta è un'alternativa interessante all'acquisto tradizionale che consente di portare a termine un buon affare. E' indispensabile però conoscere le procedure e le norme vigenti, oltre alla differenza tra asta con incanto e asta senza incanto. 

La normativa di riferimento è contenuta negli articoli compresi tra il 474 e il 632 del Codice di procedura civile, aggiornati dal decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, il cosiddetto “decreto banche”, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119.

La norma prevede che, se l’immobile pignorato e messo all’asta risulta invenduto dopo tre tentativi (con un ribasso, a ogni asta, di un quarto del prezzo), il giudice disponga la chiusura anticipata del processo esecutivo. Il modificato art. 591, secondo comma, del Codice di procedura penale dispone, inoltre, che il giudice, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto e in mancanza di istanze di assegnazione, possa fissare una quarta asta con un prezzo di vendita ribassato fino al 50%.

Asta senza incanto

Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa (più il 10% di cauzione, senza segni di riconoscimento) nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in precedenza. In presenza di più offerte, non vince la più alta, ma si indice una gara fra tutti i partecipanti, fissando come base l’importo indicato nell’offerta più alta.

Asta con incanto

Nel caso in cui la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.

Asta, il pagamento

Nell’asta senza incanto, se vi è una sola offerta aumentata di un quinto o pari al prezzo base (in questo caso il creditore deve essere d’accordo), si procede direttamente all’aggiudicazione dell’immobile. In presenza di più offerte, il giudice indice la gara a incanto, con un rilancio minimo segnalato nell’avviso.

Nell’eventualità in cui il partecipante o il soggetto delegato non si presenti all’incanto, un decimo della cauzione è trattenuta come sanzione.

Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva, nell’asta a incanto invece è provvisoria: nei dieci giorni successivi all’asta, infatti, i partecipanti “sconfitti” possono presentare una nuova offerta, aumentata di un quinto rispetto a quella vincente. Il giudice organizza allora una nuova gara, riservata solo a chi ha preso parte alla precedente. L’aggiudicazione è, invece, definitiva se nei dieci giorni successivi non perviene nessuna proposta.

Il soggetto aggiudicatario è tenuto a pagare entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, attraverso un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario. In quest’ultimo caso, l’accordo con la banca deve essere definito prima della scadenza del termine del saldo. Esiste una convenzione tra l’Associazione italiana bancari (Abi) e i tribunali per la concessione di mutui ipotecari agevolati, che coprono fino all’80% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.