Come si acquista la proprietà

Come si acquista la proprietà

Il possesso e l'usucapione

Riferimenti Normativi:

Codice Civile - Artt. 456 e ss., 769 e ss., 923 e ss.; 927 e ss.; 932; 934-941 e ss.; 1470 e ss.; 1552 e ss.

Come si acquista la proprietà

La proprietà di qualsiasi bene, mobile o immobile, può essere acquistata essenzialmente in due modi: o a titolo derivativo, quando il diritto di proprietà viene trasmesso da un individuo ad un altro, come nei contratti di compravendita, nella permuta, nella donazione o nella successione a titolo di eredità o il legato; o a titolo originario, quando non vi è trasmissione o passaggio da una persona ad un'altra, come nel caso dell'occupazione, dell'invenzione, dell'accessione, dell'unione e commistione, della specificazione, dell'usucapione e dell'acquisto di buona fede dei beni mobili.

Tipi di acquisto

Come si diventa proprietari di un bene? Quali sono i modi per acquistare la proprietà di un appartamento, di un terreno o di un’automobile?

La legge distingue due tipi di acquisto della proprietà:

    •    acquisto a titolo derivativo, quando il diritto di proprietà viene trasmesso da un individuo ad un altro; tipici mezzi per l’acquisto a titolo derivativo sono, tra gli altri, i contratti di compravendita, la permuta, la donazione, i trasferimento coattivi (espropriazione), la successione a titolo di eredità o il legato;

    •    acquisto a titolo originario, quando non vi è trasmissione o passaggio da una persona ad un'altra; un individuo diventa proprietario indipendentemente dal fatto che quella determinata cosa sia stata di proprietà di qualche altro individuo, il suo diritto non dipende dalla trasmissione da un altro soggetto, che ben può essere stato proprietario, ma al quale la mia posizione è del tutto indipendente. Tipici mezzi sono l’occupazione, l’invenzione, l’accessione, l’unione e commistione, la specificazione, l’usucapione e l’acquisto di buona fede dei beni mobili: di questi ultimi due si parlerà nell’ambito del possesso; ciò per il motivo che per la loro esatta comprensione è necessario aver inteso il possesso, che costituisce elemento fondamentale di entrambi i modi di acquisto.

Modi di acquisto a titolo originario: l’occupazione, l’invenzione e il tesoro

Quando una cosa non sia mai stata di proprietà di alcuno (le perle del mare) o sia stata abbandonata dal suo proprietario con l’intento di disfarsene (e quindi di rinunciare al diritto di proprietà), chiunque può impossessarsene e farla propria con l’animo di tenerla per sé quale proprietario: è il caso dell’occupazione (art. 923 e ss. c.c.), che si applica esclusivamente alle cose mobili.

Nel caso dell’invenzione (art. 927 e ss. c.c.), siamo invece in presenza di cose mobili smarrite: colui che trova una cosa smarrita, deve restituirla al proprietario e, se costui è sconosciuto, dovrà consegnarla al Sindaco del luogo in cui l’ha trovata, il quale a sua volta dovrà dare pubblicità al ritrovamento (artt. 927 e 928 c.c.). Qualora entro un anno dall’ultimo giorno della pubblicazione nessuno si presenti per rivendicare la proprietà della cosa o del suo prezzo se è stata necessaria la vendita (cose deperibili), colui che l’ha trovata diviene proprietario della stessa o del prezzo. Se, diversamente, il proprietario si presenta e ottiene la restituzione della cosa o del suo prezzo, egli è tenuto a pagare al ritrovatore, se questi lo richiede, a titolo di premio un decimo del valore o del prezzo, ma se questi ultimi eccedono € 5,16, sarà dovuto solo un ventesimo.

Un particolare tipo di invenzione è quella del tesoro, che è quella cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, della quale nessuno può provare di essere proprietario. Esso appartiene al proprietario del fondo su cui si trova, ma se il ritrovamento avviene per caso da parte di individuo diverso dal proprietario del fondo, il tesoro spetta per la metà al proprietario e per l’altra metà a colui che l’ha trovato. Questa regola non si applica però ai beni di interesse storico, archeologico o artistico, per i quali si applicano le leggi speciali, che sanciscono un diritto prevalente allo Stato, che dovrà compensare tanto il ritrovatore quanto il proprietario (art. 932 c.c.).

Accessione, unione, commistione e specificazione

Si ha accessione quando una cosa che è altrui si unisce ad altra, divenendo così di proprietà del titolare della seconda: è un fenomeno in virtù del quale la proprietà di un bene si estende ad un altro e nel quale si applica il criterio della prevalenza.

Si distingue tra:

    •    accessione da immobile a immobile: si tratta di ipotesi ormai di rara verificazione e che per lo più danno luogo ad un acquisto a favore dello Stato; si distingue tra alluvione, avulsione, l’isola nata nel fiume, l’alveo abbandonato, disciplinati dal codice civile agli artt. 941 e ss.;

    •    accessione da mobile a immobile: è ipotesi di più frequente accadimento, e riguarda casi nei quali una cosa mobile (piantagioni, costruzioni od altro) è incorporata in una cosa immobile. Per tali ipotesi vale il principio generale posto dall’art. 934 c.c., che stabilisce che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo. Vi sono tuttavia casi particolari:

    a    il proprietario del suolo che ha fatto costruzioni, piantagioni od opere con materiali altrui deve pagarne il valore, se la separazione non è chiesta dal proprietario dei materiali, ovvero non può farsi senza che si rechi grave danno all'opera costruita o senza che muoia la piantagione. Deve inoltre, anche nel caso che si faccia la separazione, il risarcimento dei danni, se è in colpa grave. In ogni caso la richiesta di restituzione dei materiali non è ammessa trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia della incorporazione (art. 935 c.c.).

    b    Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi materiali ma sul fondo altrui, il proprietario del fondo ha diritto di trattenerle per sé o di obbligare colui che le ha fatte a levarle. Se il proprietario preferisce trattenerle per sé, deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo. Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi può inoltre essere condannato al risarcimento dei danni. Il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni od opere, quando egli era a conoscenza della loro esecuzione e non si sia opposto, o quando sono state fatte dal terzo ritenendo di costruire sul proprio fondo (buona fede). La rimozione non può essere domandata quando siano trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto conoscenza del fatto (art. 936 c.c.)

    c    Se le piantagioni, costruzioni o altre opere sono state fatte da un terzo con materiali altrui, il proprietario dei materiali può chiederne la restituzione, previa separazione a spese del terzo, se la separazione può avvenire senza grave danno delle opere e del fondo. La richiesta di restituzione non è ammessa trascorsi sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha saputo. Nel caso che la separazione dei materiali non sia richiesta o che i materiali siano inseparabili, il terzo che ne ha fatto uso e il proprietario del suolo che sia stato a conoscenza che i materiali erano altrui (mala fede) saranno obbligati al pagamento entrambi per l’intero (in solido) di una indennità pari al valore dei materiali stessi.

Il proprietario dei materiali può anche esigere tale indennità dal proprietario del suolo, ancorché fosse in buona fede, limitatamente al prezzo che da questo fosse ancora dovuto. Può altresì chiedere il risarcimento dei danni, tanto nei confronti del terzo che ne abbia fatto uso senza il suo consenso, quanto nei confronti del proprietario del suolo che in mala fede abbia autorizzato l'uso (art. 937 c.c.).

    d    Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede (e quindi ritenendo di costruire sul proprio terreno) una porzione del fondo vicino, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni (art. 938 c.c., c.d. accessione invertita).

    •    accessione da mobile a mobile: tale ipotesi dà luogo ai fenomeni dell’unione (congiunzione tra due cose, separabili o meno, che non perdono la loro individualità) e della commistione (congiunzione tra due cose in modo da creare una nuova cosa nella quale non sono identificabili quelle originarie). La distinzione è comunque poco importante, visto che la disciplina è comune: quando più cose appartenenti a diversi proprietari sono state unite o mescolate per formare un’unica cosa, ma sono separabili senza notevole deterioramento, ciascuno dei proprietari conserva la proprietà della cosa propria e ha diritto di ottenerne la separazione. In caso contrario, la proprietà diventa comune in proporzione al valore delle cose spettanti a ciascuno. Quando però una delle cose è principale o ha valore molto superiore rispetto all’altra, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà del tutto, con l'obbligo di pagare un’indennità, oltre al risarcimento dei danni in caso di colpa grave (art. 939 c.c.).

Si ha infine specificazione nei casi in cui la cosa sia stata lavorata o trasformata: nell’ipotesi in cui un individuo lavori la cosa altrui, il principio generale (art. 940 c.c.) è che la cosa diviene di proprietà di costui con il pagamento al proprietario del prezzo della materia, salvo nel caso in cui la materia avesse un valore di molto superiore a quello del lavoro, per il quale il codice prescrive che la cosa trasformata resterà di proprietà dell’originario titolare, che dovrà però pagare il prezzo della mano d’opera.

Per quanto riguarda, infine, l’usucapione e l’acquisto di buona fede dei beni mobili si rinvia alla relativa scheda. 

Modi di acquisto a titolo derivativo: i contratti, l’eredità e il legato

Come abbiamo sopra anticipato, oltre ai modi di acquisto a titolo originario, il diritto di proprietà si acquista, in verità nella maggior parte dei casi, mediante contratto o per successione.

Si tratta di modi di acquisto a titolo derivativo, nei quali il diritto di proprietà si trasmette da un individuo all’altro:

    •    in virtù della volontà concorde di entrambi gli individui, ovverosia mediante contratto: tipico è il caso del contratto di compravendita nel quale la proprietà passa da un soggetto all’altro in virtù del solo consenso e con lo scambio della cosa contro il prezzo, della permuta, nella quale lo scambio avviene tra due cose, o della donazione (art. 769 e ss. c.c.), nella quale una persona, a titolo di liberalità e senza alcun corrispettivo, trasferisce ad un'altra, che deve accettare espressamente, un bene mobile o immobile;

    •    o mediante successione per causa di morte nella quale il trasferimento può avvenire in virtù di un atto unilaterale (proveniente da un solo individuo) volontario, necessariamente scritto (successione testamentaria), con il quale una persona destina i propri beni a determinate persone per il tempo dopo la propria morte (testamento), ovvero, in mancanza di testamento, per legge (successione legittima, ad es. del coniuge), nel senso che è la legge a stabilire a quali persone e in che misura vada destinata l’eredità. La successione può essere a titolo universale, che si ha quando l’eredità, che costituisce il patrimonio, composto da attività ma anche dalle passività, del defunto, viene attribuita a uno o più soggetti in parti uguali o in quote, o a titolo particolare o di legato, quando un singolo bene dell’eredità viene attribuito ad una singola persona. La successione a titolo particolare o legato può avvenire solo per testamento, visto che l’attribuzione di un singolo bene non è contemplata nella successione legittima.